STJ: CDC não se aplica em compra de imóvel com alienação em garantia
21 de novembro de 2022
Em julgamento realizado no dia 26 de outubro, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu a tese de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas resoluções por inadimplemento em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, mas sim a Lei nº 9.514 de 1997, lei esta que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel.
Trata-se de questão relevante para incorporadoras e instituições financeiras que operacionalizam os financiamentos com alienação fiduciária, assim como traz maior segurança nas operações de securitização lastreadas em tais contratos (como certificados de recebíveis imobiliários - CRI).
Vale destacar que, nos termos do artigo 53 do CDC consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas dos contratos de compra e venda com alienação fiduciária que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Entretanto, segundo o disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514 de 1997, vencida a dívida sem o pagamento no todo ou em parte, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor fiduciário e, nessa hipótese, devem ser observadas as regras relativas ao leilão público para fins de quitação do débito em aberto.
Desse modo, o STJ entendeu pela aplicação da Lei nº 9.514 de 1997 para o caso de inadimplemento de contrato de compra e venda garantido por alienação fiduciária, ficando o credor desobrigado a devolver as prestações pagas pelo devedor se não houver saldo a restituir após leilão público do bem. O enunciado aprovado tem a seguinte redação: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.