Incertezas quanto à aquisição de terras por estrangeiros
25 de maio de 2022
O controle de acesso às terras rurais é um assunto estratégico para grande parte dos países, principalmente para aqueles que têm sua economia alicerçada na agropecuária, garantindo a soberania do país e de sua população no comércio de tais commodities.
Nesse sentido, o art. 190 da Constituição Federal prevê que lei “regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional”. Atualmente, a Lei nº 5.709, de 1971, é o principal ato normativo que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro. Importante destacar que, além da pessoa física e jurídica estrangeira, a lei acima também se aplica às pessoas jurídicas brasileiras da qual participem pessoas estrangeiras que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior, por força do parecer de caráter vinculante da Advocacia Geral da União nº LA 01/2010.
Conforme consta na Lei nº 5.709, a pessoa física estrangeira poderá adquirir terras brasileiras no limite de 50 módulos rurais de exploração indefinida, contínuos ou não. Para áreas acima de 20 módulos, deverá ser apresentado um projeto de exploração do imóvel ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). Vale mencionar que o total das áreas rurais pertencentes a pessoa física ou jurídica estrangeira não pode ultrapassar um quarto da superfície do município onde se situa e pessoas de mesma nacionalidade não poderão possuir mais de 40% do limite mencionado acima.
Às pessoas jurídicas, a aquisição de imóveis rurais só pode acontecer para a implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização, conforme projeto aprovado pelo Ministério da Agricultura e o órgão federal de desenvolvimento regional da área em que este será implementado.
Em relação à aquisição de imóveis em áreas fronteiriças ou consideradas indispensáveis à segurança nacional, será necessário requerer autorização da Secretaria Geral do Conselho de Defesa Nacional tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
O tema aqui apresentado não é pacífico e há esforços para que as regras atuais sejam flexibilizadas, conforme o Projeto de Lei nº 2.963, de 2019, remetido à Câmara dos Deputados para aprovação. O PL tem como escopo dispor sobre a aquisição e o exercício de qualquer modalidade de posse, inclusive o arrendamento, de propriedades rurais por estrangeiros e prevê expressamente a exclusão das pessoas jurídicas brasileiras controladas por pessoas privadas estrangeiras. A norma também obrigará os adquirentes a declararem informações fiscais relativas aos imóveis e da estrutura empresarial no exterior e no Brasil, sob pena de responsabilidade civil e criminal do representante legal.
Às empresas controladas por estrangeiros, será necessária a aprovação do Conselho de Defesa Nacional (CDN) para a aquisição de terras apenas quando o imóvel rural se situar no bioma Amazônia e sujeitar-se à reserva legal igual ou superior a 80%. Já para pessoas jurídicas brasileiras controladas por organizações não governamentais, fundos soberanos, fundações e outras pessoas jurídicas com sede no exterior, será obrigatória a aprovação prévia do CDN na aquisição de qualquer imóvel rural.
As restrições mencionadas acima não se aplicam quando a natureza da operação se destinar à execução ou exploração de concessão, permissão ou autorização de serviço público, inclusive das atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica, ou à concessão ou autorização de uso de bem público da União.
O Projeto de Lei nº 2.963, de 2019, também determina a vedação de qualquer modalidade de posse por tempo indeterminado, bem como o arrendamento ou subarrendamento parcial ou total por tempo indeterminado, de imóvel rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, exceto para as operações de execução ou exploração de concessão, permissão ou autorização de serviço público, conforme mencionado no parágrafo acima.
Em relação aos limites territoriais, o PL determina que ficam dispensadas de qualquer autorização ou licença a aquisição e a posse por estrangeiros quando se tratar de imóveis com área não superior a 15 módulos fiscais, desde que o adquirente ou possuidor não possua outro imóvel rural.
Permanecem, contudo, as restrições de que (i) a soma das áreas rurais não poderá ultrapassar um quarto da superfície dos municípios onde se situarem; e (ii) pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias ou possuidoras, em cada município, de mais de 40% do limite fixado acima.