STJ reconhece o valor da transação como base de cálculo do ITBI
26 de abril de 2022
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que tem por fato
gerador a transferência da propriedade, deve ter por base de cálculo o
valor real dos imóveis transferidos. Conforme o entendimento da Primeira
Seção do STJ, o ITBI não deve incidir sobre um valor de referência
arbitrado pelos municípios e muito menos pelo valor venal do imóvel,
conforme planta de valores ou base de cálculo do Imposto sobre
Propriedade Imobiliária (IPTU).
No julgamento do Recurso Especial
(Resp) 1.937.821/SP, em sede de repetitivo (Tema 1.113), o STJ firmou
posição de que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor
considerado para as negociações de imóveis em condições normais de
mercado, sendo impossível o lançamento originário de ofício, mesmo que
autorizado por norma local.
Desta forma, em face do princípio da
boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte
presume-se como compatível com o valor médio de mercado do imóvel
transacionado, vedado aos municípios o arbitramento prévio da base de
cálculo do ITBI.
Contudo, cumpre observar que esta presunção pode
ser afastada pelo Fisco Municipal se o valor demonstrar ser
incompatível com a realidade, o que justificaria a instauração de
procedimento administrativo para o arbitramento do imposto, assegurando o
direito ao contraditório para o contribuinte.
O julgamento
possibilita que os contribuintes avaliem uma eventual restituição do
imposto, quando recolhido sobre uma base superior à devida. De outro
lado, isso não significa que os municípios irão adequar suas normas
locais ao julgado, cabendo aos contribuintes recorrerem ao judiciário,
quando for o caso.