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A Receita Federal do Brasil (RFB) reconheceu que a venda de imóveis por pessoa jurídica optante pelo Lucro Presumido que tenha essa atividade no seu objeto social é operação sujeita aos percentuais de presunção do IRPJ e da CSL aplicáveis às empresas do setor imobiliário, e não às regras de apuração de ganho de capital, ainda que esses imóveis fossem anteriormente alugados para terceiros e contabilizados no ativo imobilizado da empresa.
Na Solução de Consulta COSIT nº 7 de 2021, a RFB destacou que a sociedade que explora o ramo imobiliário, e que exerce atividades de locação de imóveis próprios e a compra e venda de imóveis, ambas as atividades estão sujeitas aos percentuais de presunção para se apurar o IRPJ e da CSL caso tenha optado pelo regime do Lucro Presumido.
Ao analisar as normas societárias e contábeis vigentes, chegou à conclusão de que os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda deveriam ser classificados no ativo não circulante - investimentos, na condição de propriedade para investimento, enquanto alugados, devendo ser transferidos para o ativo circulante a partir do período que estiverem disponíveis para a venda.
Esclarece ainda que, de acordo com o § 1º do artigo 25 da Lei nº 9.430/1996, a alienação de ativos não circulantes classificados como investimentos, imobilizado ou intangível, devem se submeter à apuração do ganho de capital, contudo, desde que tal alienação não represente objeto ou atividade principal da pessoa jurídica.
Quanto à regra existente no artigo 215, §14, da IN RFB nº 1.700/2017 (de que uma vez integrante no ativo imobilizado, um imóvel vendido sempre terá o tratamento de ganho de capital), a COSIT esclareceu que a função do dispositivo é afastar a possibilidade de que simples reclassificações contábeis provoquem alterações na natureza da receita e de sua tributação. Essa regra é aplicável para casos específicos. Assim, por exemplo, o imóvel que seja utilizado como sede da pessoa jurídica caracteriza-se como ativo imobilizado e, portanto, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital, ainda que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.
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